도심 공공주택 복합사업, 인센티브는 늘리고 사업 속도도 높인다

다음은 대한민국 정부 부처에서 발표한 보도자료를 바탕으로 작성된 상세하고 포괄적인 요약입니다.

1. 핵심 요약

국토교통부는 2025년 10월 21일, 9월 7일 발표된 ｢주택공급 확대방안｣의 일환으로 '공공 도심복합사업 시즌 2'를 본격 추진한다고 밝혔다. 이 사업은 기존 도심 공공주택 복합사업의 인센티브를 대폭 늘리고 절차를 간소화하여 사업 속도를 높이는 것이 핵심이다. 특히, 용적률 법적상한의 1.4배 상향 적용 대상을 준주거지역에서 주거지역 전체로 확대하고, 환경영향평가 등을 통합심의에 포함하여 2030년까지 도심 내 양질의 주택 5만호 착공을 목표로 한다. 또한, 올해 연말까지 1만호 이상의 복합지구를 추가 지정하여 도심 주택 공급을 가속화할 계획이다.

2. 주요 내용

1. '공공 도심복합사업 시즌 2' 본격 추진 및 목표 설정: 국토교통부는 2025년 10월 21일, 9월 7일 발표된 ｢주택공급 확대방안｣에 따라 '공공 도심복합사업 시즌 2'를 본격화한다고 발표했다. 이는 2021년 도입된 도심 공공주택 복합사업을 개선한 것으로, 2030년까지 도심 내 총 5만호의 양질의 주택 착공을 목표로 한다.
2. 용적률 인센티브 대폭 확대: 기존에는 준주거지역에만 허용되던 용적률(건축물 연면적의 대지면적에 대한 비율) 법적상한의 1.4배 상향 적용이 이제 주거지역 전체로 확대된다. 이는 사업성을 획기적으로 개선하여 도심 내 주택 공급을 더욱 활성화하기 위한 핵심 인센티브이다.
3. 추가적인 규제 특례 제공: 용적률 상향 외에도 공원 녹지 확보 의무 기준 완화 (예: 5만㎡에서 10만㎡로 조정되는 기준 등) 및 건축물 높이 제한 완화 등 다양한 규제 특례가 제공된다. 이러한 조치들은 사업 주체의 부담을 줄여 사업 추진의 매력을 높이는 데 기여한다.
4. 사업 절차 간소화 및 속도 제고: 복합사업계획 승인 시 통합심의 범위에 환경영향평가와 소방성능 설계가 추가되어 심의 절차가 간소화된다. 이를 통해 여러 단계의 개별 심의를 통합하여 사업 추진에 소요되는 기간을 단축하고 전반적인 사업 속도를 높일 수 있다.
5. 사업 현황 및 연말 추가 지정 계획: 2021년부터 현재까지 총 10차례의 후보지 발표를 통해 49곳의 도심복합사업지가 관리되고 있으며, 이 중 23곳(3.9만호)은 지구 지정, 8곳(1.1만호)은 사업승인을 완료했다. 국토교통부는 올해 연말까지 7천호 이상의 복합지구를 추가 지정할 계획이며, 이는 전체 목표 달성을 위한 중요한 단계이다.
6. 장위 12구역 사례를 통한 사업성 개선 효과: 지구 지정 후 사업 승인을 준비 중인 장위 12구역의 경우, 용적률이 법적 상한의 1.2배에서 1.4배로 확대되면 추가적인 주택 공급이 가능해져 사업성이 크게 개선될 것으로 기대된다. 또한, 통합심의에 환경영향평가가 포함됨으로써 사업 소요 기간이 단축되어 더욱 신속한 사업 추진이 가능해진다.
7. 국토교통부 차관의 법령 개정 및 공공주택사업자 당부: 이상경 국토교통부 1차관은 10월 22일 도심복합사업 장위12 현장 방문에서 도심복합사업이 매력적인 주택공급 수단이 되도록 법령 개정 등 후속 조치를 조속히 이행할 것을 약속했다. 동시에 공공주택사업자에게 주민 소통과 책임감 있는 사업 관리를 통해 착공 목표를 조기 달성해 줄 것을 당부했다.

3. 배경 및 목적

대한민국 정부는 급증하는 주택 수요에 대응하고 특히 선호도 높은 도심 내 주택 공급을 확대하기 위해 지속적인 노력을 기울여 왔다. 이러한 배경에서 2021년 '도심 공공주택 복합사업'이 도입되었다. 이 사업은 민간 주도로 정비가 어려운 노후 도심 지역을 대상으로 공공이 주도적으로 개입하여 용적률 상향 등 파격적인 인센티브를 제공하고, 신속한 절차를 통해 주택을 공급하는 것을 목적으로 한다. 도심 내 주택 공급은 주택 시장 안정화와 직결되며, 특히 교통 및 생활 편의성이 높은 도심 지역에 양질의 주택을 공급하는 것은 국민의 주거 만족도를 높이는 데 필수적이다.

그러나 기존 사업 추진 과정에서 일부 한계점과 개선 필요성이 제기되었고, 이에 국토교통부는 2025년 9월 7일 발표된 ｢주택공급 확대방안｣의 핵심 과제 중 하나로 '공공 도심복합사업 시즌 2'를 추진하게 되었다. 시즌 2의 주요 목적은 기존 사업의 인센티브를 더욱 확대하고 복잡한 절차를 간소화하여 사업 속도를 획기적으로 높임으로써, 2030년까지 도심 내 양질의 주택 5만호 착공이라는 구체적인 목표를 달성하고 국민의 주거 안정을 도모하는 데 있다. 궁극적으로는 도심 내 주택 공급을 활성화하여 주택 시장 안정화에 기여하고자 한다.

4. 세부 추진 내용

이번 '공공 도심복합사업 시즌 2'는 크게 인센티브 확대와 절차 개선이라는 두 가지 축으로 세부적인 추진 내용을 담고 있다. 먼저 인센티브 확대를 위해, 기존에 준주거지역에만 한정되었던 용적률 법적상한의 1.4배 상향 적용을 주거지역 전체로 확대한다. 용적률 상향은 대지면적 대비 건축물 연면적을 더 많이 확보할 수 있게 하여, 동일한 면적의 토지에서 더 많은 주택을 건설할 수 있도록 함으로써 사업의 경제성을 크게 높인다. 이는 더 많은 노후 도심 지역에서 사업 추진이 가능하도록 유도하는 핵심 조치이다. 또한, 공원 녹지 확보 의무 기준 완화 (예: 5만㎡에서 10만㎡로 조정되는 기준 등) 및 건축물 높이 제한 완화 등 추가적인 규제 특례를 부여하여 사업 주체의 부담을 경감하고 사업성을 개선한다.

절차 개선 측면에서는 복합사업계획 승인 시 통합심의 범위를 확대한다. 기존 심의에 환경영향평가와 소방성능 설계를 추가함으로써, 개별적으로 진행되던 여러 심의 절차를 한 번에 처리할 수 있게 된다. 환경영향평가는 개발 사업이 주변 환경에 미치는 영향을 사전에 분석하고 저감 방안을 마련하는 과정이며, 소방성능 설계는 건축물의 화재 안전성을 확보하기 위한 계획이다. 이러한 심의들을 통합함으로써 사업 추진에 필요한 행정 소요 기간을 대폭 단축시켜 전체 사업 속도를 높이는 데 결정적인 역할을 할 것이다. 이러한 세부 추진 내용은 국토교통부 공공주택추진단 도심주택공급총괄과를 중심으로 관계 부처 및 공공주택사업자와 협력하여 법령 개정 등 후속 조치를 조속히 이행하며 진행될 예정이다.

5. 기대 효과

이번 '공공 도심복합사업 시즌 2'의 추진을 통해 도심 내 주택 공급이 획기적으로 확대될 것으로 기대된다. 특히, 용적률 상향 및 규제 완화로 사업성이 개선됨에 따라 사업 참여 유인이 증가하고, 이는 곧 양질의 주택 공급 확대로 이어질 것이다. 절차 간소화로 사업 기간이 단축되면서 주택 공급 시기가 앞당겨져 주택 시장 안정화에 기여할 수 있다. 구체적으로는 장위 12구역 사례와 같이 용적률 상향으로 추가적인 주택 공급이 가능해지고, 통합심의를 통해 사업 기간이 단축되는 효과를 볼 수 있다. 궁극적으로는 도심 내 주거 환경 개선을 통해 수혜 대상인 주민들의 삶의 질이 향상되고, 2030년까지 5만호 착공이라는 목표 달성을 통해 주거 복지 향상에 크게 기여할 것으로 전망된다.

6. 향후 계획

국토교통부는 '공공 도심복합사업 시즌 2'의 성공적인 추진을 위해 법령 개정 등 필요한 후속 조치를 조속히 이행할 계획이다. 이상경 1차관이 강조했듯이, 공공주택사업자들은 주민들과 적극적으로 소통하며 책임감을 가지고 사업 관리에 만전을 기하여 착공 목표를 조기 달성해야 할 것이다. 또한, 올해 연말까지 1만호 이상의 복합지구를 추가 지정하는 목표를 차질 없이 이행하고, 2030년까지 도심 내 5만호 착공이라는 최종 목표를 달성하기 위해 지속적인 모니터링과 지원을 아끼지 않을 예정이다. 이를 통해 도심복합사업이 도심 내 주택 공급의 핵심적인 수단으로 자리매김할 수 있도록 노력할 것이다.