<새정부 「주택공급 확대방안(9.7)」 후속조치> 우리동네 정비 쉬워진다… 소규모주택정비 기준 완화

다음은 대한민국 정부 부처에서 발표한 보도자료에 대한 상세하고 포괄적인 요약입니다.

1. 핵심 요약

국토교통부는 2025년 10월 22일부터 12월 1일까지 40일간 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'(이하 '소규모주택정비법') 하위법령 개정안을 입법예고합니다. 이는 새정부의 '주택공급 확대방안(9.7)'의 후속조치로, 소규모 노후·저층 주거지의 자율적 정비를 촉진하고 도심 내 주택 공급을 확대하는 것을 목표로 합니다. 주요 개정 내용은 가로구역 인정 기준 완화, 신탁업자의 사업시행자 지정 요건 완화, 기반시설 제공 시 용적률 특례 및 임대주택 인수가격 기준 마련, 그리고 통합심의 공동위원회 구성 방법 등입니다. 이번 개정을 통해 소규모주택정비사업의 사업성이 개선되고 추진 속도가 빨라져 노후 주거 환경 개선과 주택 공급 촉진에 크게 기여할 것으로 기대됩니다.

2. 주요 내용

• 가로구역 기준 완화 (시행규칙 개정)
  현재 가로주택정비사업은 도로 또는 기반시설로 둘러싸인 가로구역에서만 시행할 수 있습니다. 앞으로는 사업시행구역의 토지 등 소유자가 조합설립인가를 신청할 때 공원, 공용주차장 등 '예정 기반시설'을 신설·변경할 수 있는 계획을 제출하는 경우에도 가로구역으로 인정받을 수 있게 되어 사업 추진의 유연성이 높아집니다.

• 신탁업자의 사업시행자 지정 요건 완화 (시행령 개정)
  기존에는 신탁업자가 소규모주택정비사업 시행자로 지정되려면 사업구역 면적의 3분의 1 이상을 신탁받아야 했으나, 이로 인해 사업 지연 문제가 발생했습니다. 개정안은 토지 신탁 요건을 삭제하고, 대신 토지 등 소유자의 2분의 1 이상 추천을 받거나 조합설립 동의요건(가로주택정비 75%, 소규모재건축 70%, 소규모재개발 75% 이상, 2026년 2월 시행)을 충족하면 신탁업자가 사업시행자로 지정될 수 있도록 하여 전문성 있는 신탁업자의 참여를 활성화합니다.

• 기반시설 공급 시 용적률 특례 적용 기준 마련
  개정 법률은 사업구역 인근 토지 또는 빈집이 포함된 사업구역 내 토지를 정비기반시설(도로, 상하수도 등) 또는 공동이용시설(주민센터, 어린이집 등) 부지로 제공하는 경우, 법적상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있도록 특례를 신설했습니다. 시행령 개정안은 이 특례를 적용할 수 있는 인근 토지의 기준(사업구역 경계로부터 직선거리 500m 또는 도보거리 1,000m 이내)과 구체적인 용적률 산정 기준을 마련하여 인센티브 적용의 명확성을 높입니다.

• 임대주택 인수가격의 세부 기준 변경
  소규모주택정비 관리지역 및 소규모 재개발·재건축 사업에서 용적률 특례를 적용받아 사업시행자가 공급하는 임대주택의 인수가격 기준이 '표준건축비'에서 '기본형건축비의 50% 이상'으로 변경되었습니다. 시행령 개정안은 이 인수가격을 기본형건축비의 80%로 구체화하고, 건물의 구조나 형태 등에 따라 추가 비용을 가산할 수 있도록 하여 사업시행자의 부담을 줄이고 임대주택 공급을 장려합니다.

• 통합심의 공동위원회 구성 방법 규정
  개정 법률은 통합심의 대상을 건축심의, 도시·군 관리계획 관련 사항에서 경관심의, 교육환경평가, 교통·재해영향평가 등까지 확대했습니다. 시행령 개정안은 이 확대된 통합심의를 효율적으로 진행하기 위한 공동위원회(위원장 1명, 부위원장 1명을 포함하여 40명 이하 위원으로 구성)의 구성 방법과 분야별 최소 위원 수를 상세히 규정하여 심의 절차의 투명성과 전문성을 강화합니다.

3. 배경 및 목적

이번 '소규모주택정비법' 하위법령 개정은 새정부가 지난 9월 7일 발표한 '주택공급 확대방안'의 핵심적인 후속조치로 마련되었습니다. 그동안 대규모 재개발·재건축이 어려운 소규모 노후·저층 주거지역은 복잡한 사업 절차, 낮은 사업성, 그리고 주민들의 재산권 행사 제약 우려 등으로 인해 정비사업 추진에 많은 어려움을 겪어왔습니다. 특히, 전문성을 갖춘 신탁업자의 참여를 가로막는 요건이나, 기반시설 제공에 대한 충분한 용적률 인센티브 부족 등이 문제점으로 지적되어 왔습니다.

정부는 이러한 문제점을 해소하고, 도심 내 주택 공급을 신속하게 확대하여 주택 시장의 안정화를 도모하는 것을 주요 목적으로 합니다. 또한, 노후화된 주거 환경을 주민들이 자율적으로 개선할 수 있도록 지원함으로써 삶의 질을 향상시키고, 주거 선택의 폭을 넓히는 데 기여하고자 합니다. 궁극적으로는 소규모 정비사업의 문턱을 낮추고 사업성을 높여 민간의 적극적인 참여를 유도함으로써, 도시 재생과 주택 공급이라는 두 가지 목표를 동시에 달성하려는 것입니다.

4. 세부 추진 내용

국토교통부는 2025년 10월 22일부터 12월 1일까지 40일간 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 시행령 및 시행규칙 개정안에 대한 입법예고를 진행합니다. 이 기간 동안 국민과 관계 기관으로부터 다양한 의견을 수렴하여 최종 개정안에 반영할 계획입니다. 이번 개정안은 지난 8월 26일 개정·공포되어 2026년 2월 27일 시행 예정인 '소규모주택정비법'에서 위임한 사항들을 구체화하고, 사업 추진의 걸림돌이 되었던 규제들을 완화하는 데 초점을 맞추고 있습니다.

세부적으로는 가로주택정비사업의 가로구역 인정 범위를 확대하여 사업 대상지를 늘리고, 신탁업자의 사업시행자 지정 요건을 완화하여 전문적인 사업 관리를 유도합니다. 또한, 기반시설 또는 공동이용시설 부지 제공 시 법적상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있는 용적률 특례의 구체적인 적용 기준을 마련하여 인센티브의 실효성을 높입니다. 임대주택 인수가격을 기본형건축비의 80%로 현실화하여 사업시행자의 부담을 덜고, 건축심의, 도시·군 관리계획, 경관심의, 교육환경평가, 교통·재해영향평가 등을 한 번에 처리할 수 있는 통합심의 공동위원회의 구성 방법을 명확히 하여 심의 절차를 간소화합니다. 이 모든 조치는 소규모주택정비사업의 진입 장벽을 낮추고 사업성을 높여, 민간의 자율적인 참여를 유도하는 데 중점을 둡니다.

5. 기대 효과

이번 하위법령 개정안이 시행되면 소규모주택정비사업의 추진 속도가 대폭 빨라지고 사업성이 크게 개선될 것으로 기대됩니다. 이는 도심 내 노후 주거 환경을 신속하게 개선하고, 주택 공급을 촉진하여 주택 시장 안정화에 기여할 것입니다. 특히, 가로주택정비사업 등 소규모 정비 사업에 참여하는 토지 등 소유자들은 완화된 규제와 개선된 사업성을 바탕으로 재산권 가치를 높이고, 보다 신속하게 주거 환경을 개선할 수 있게 됩니다. 전문 신탁업자의 참여 활성화는 사업의 투명성과 효율성을 제고하여 주민들의 신뢰를 얻고 사업 지연을 방지하는 데 도움을 줄 것입니다. 결과적으로, 노후 주택에 거주하는 주민들의 주거 환경이 개선되고, 더 많은 주택이 공급되어 주거 안정에 긍정적인 영향을 미치며, 도시 전반의 활력 증진에도 기여할 것으로 예상됩니다.

6. 향후 계획

국토교통부는 2025년 10월 22일부터 12월 1일까지 진행되는 입법예고 기간 동안 접수된 국민과 관계 기관의 다양한 의견을 면밀히 검토하여 개정안에 반영할 예정입니다. 입법예고가 완료된 후에는 관계 부처와의 협의, 법제처 심사 등 후속 절차를 거쳐 최종 개정안을 확정하고 공포할 계획입니다. 최종 개정된 하위법령은 2026년 2월 27일 시행되는 '소규모주택정비법'과 함께 시행될 예정입니다. 정부는 앞으로도 소규모주택정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 지속적인 제도 개선 노력을 기울이고, 필요한 정책적 지원 방안을 적극적으로 모색하여 새정부의 주택 공급 확대 정책을 일관성 있게 추진해 나갈 방침입니다.