「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ

다음은 대한민국 정부 부처에서 발표한 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ를 바탕으로 작성된 상세하고 포괄적인 요약입니다.

1. 핵심 요약

2023년 10월 15일 발표된 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ는 주택시장의 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 정부의 정책 방향을 명확히 제시합니다. 이 대책은 신규 지정된 토지거래허가구역의 적용 대상을 아파트 등 주택으로 한정하고, 규제지역 내 주택 구입 시 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 대폭 강화하는 내용을 포함합니다. 또한, 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 제한과 투기·투과지역 내 시가 3억 원 초과 아파트 취득 시 전세대출 회수 규정 등 주요 주택 관련 정책의 세부 적용 기준과 예외 사항을 상세히 설명하며, 시장의 혼란을 최소화하고 정책의 효과를 극대화하는 데 중점을 두고 있습니다.

2. 주요 내용

• 토지거래허가구역 적용 대상 한정:
  10.15 대책으로 신규 지정된 토지거래허가구역은 「건축법 시행령」 별표1에 따른 아파트 및 아파트를 1동 이상 포함하는 연립·다세대 주택에만 적용됩니다. 오피스텔, 상가 등 비주택은 허가구역의 적용 대상에서 제외됩니다. 다만, 이번 대책과 별개로 기존에 지정된 토지거래허가구역은 지정 당시 요건에 따라 각각 별개로 적용됩니다.

• 비주택 담보대출 LTV 유지:
  이번 10.15 대책으로 신규 공고된 토지거래허가구역 내 오피스텔이나 상가 등 비주택을 담보로 대출을 받는 경우, 담보인정비율(LTV)은 기존과 동일하게 70%가 적용됩니다. 이는 해당 허가구역이 주택인 아파트 등에 대해서만 효력이 있기 때문입니다. 반면, 기존에 비주택을 포함하여 토지거래허가구역이 지정된 지역에서는 비주택담보대출 LTV가 70%에서 40%로 축소 적용 중입니다.

• 투기과열지구 재건축 조합원 지위 양도 제한 및 예외:
  투기과열지구 내 재건축 사업에서 조합설립인가 이후부터 소유권 이전등기(이전고시) 이전 단계에 있는 단지의 조합원은 원칙적으로 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 그러나 1세대 1주택자가 10년 소유 및 5년 거주한 경우, 질병·직장 이전 등 불가피한 사유로 세대원 전원이 이주하는 경우, 상속으로 취득한 주택에 세대원 전원이 이주하는 경우, 사업 단계별로 일정 기간(예: 조합설립인가 후 3년 내 사업시행인가 미신청) 이상 지연되는 경우, 국가·지자체·금융기관에 대한 채무 불이행으로 토지 또는 건축물이 경·공매되는 경우, 지분형 주택 공급을 위해 토지주택공사 등과 공유하려는 경우, 공공재개발 시행자에게 양도하는 경우 등은 예외적으로 조합원 지위 양도가 허용됩니다.

• 신규 규제지역 주택 구입 대출 규제 강화:
  10.15 대책으로 신규 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구)으로 지정된 곳에서 주택을 구입할 경우 대출 규제가 대폭 강화됩니다. 일반 차주의 경우 주택담보대출비율(LTV)은 70%에서 40%로, 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 조정대상지역 50%, 투기과열지구 40%로 축소됩니다. 최대한도 또한 주택 가격(시가) 구간별로 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억~25억 원 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 차등 적용됩니다. 서민·실수요자의 경우 LTV가 70%에서 60%로 조정되며, 정책성 대출인 보금자리론의 LTV도 아파트 70%에서 60%로, 비아파트 65%에서 55%로 강화됩니다. (참고: LTV는 주택을 담보로 빌릴 수 있는 최대 대출 금액의 비율, DTI는 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율을 의미합니다.)

• 투기·투과지역 고가 아파트 취득 시 전세대출 회수:
  전세대출 보유자가 투기과열지구 또는 투기지역 내 시가 3억 원을 초과하는 아파트(분양권·입주권 포함)를 취득할 경우, 해당 아파트의 소유권 이전 등기완료일(분양권·입주권의 경우 준공 이후 소유권 이전 등기완료일 또는 잔금대출 실행일 중 빠른 날짜)에 전세대출이 즉시 회수됩니다. 다만, 취득 아파트에 세입자가 거주하고 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우, 그 잔여기간까지는 아파트 취득자의 전세대출 회수가 유예됩니다.

• 전세대출 회수 예외 사유:
  투기과열지구 또는 투기지역 내 고가 아파트 취득 시 전세대출 회수 규정에는 불가피한 실수요에 대한 예외가 인정됩니다. 이는 ① 직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 실수요 사유가 있고, ② 기초지자체(시·군) 간 이동(특별시·광역시 내 구 간 이동은 불인정)이며, ③ 구입 아파트와 임차 주택 모두에서 세대원 실거주 요건을 충족하는 경우에 해당합니다. 이 예외 규정은 2020년 6월 17일 규제 도입 시부터 지속적으로 적용되던 사항입니다.

3. 배경 및 목적

「10.15 주택시장 안정화 대책」은 최근 과열 양상을 보이던 주택시장의 불안정성을 해소하고, 투기적 수요를 억제하여 실수요자 중심의 시장 환경을 조성하기 위해 마련되었습니다. 특히, 특정 지역의 주택 가격이 급등하거나 투기적 거래가 빈번하게 발생하면서 서민 및 무주택자의 주거 불안이 심화되는 상황에 대한 정부의 적극적인 대응책으로 볼 수 있습니다. 주택이 투기 수단으로 변질되는 것을 막고, 주거의 본질적 기능에 충실하도록 유도함으로써 시장의 건전성을 회복하는 것이 시급하다는 판단이 작용했습니다.

이 대책의 주된 목적은 주택시장의 급격한 변동성을 완화하고, 주택 구입을 희망하는 서민·실수요자들이 합리적인 가격으로 주택을 마련할 수 있는 기반을 제공하는 것입니다. 또한, 과도한 대출을 통한 투기 행위를 차단하여 가계 부채의 건전성을 확보하고, 전세 시장의 안정화를 통해 전세 가격 불안정으로 인한 주거 부담을 경감하는 데 있습니다. 궁극적으로는 주택시장의 투명성과 예측 가능성을 높여 국민들의 주거 안정을 도모하는 데 그 필요성이 있습니다.

4. 세부 추진 내용

이번 대책의 세부 추진 내용은 크게 토지거래허가구역 지정, 주택담보대출 규제 강화, 재건축 조합원 지위 양도 제한, 그리고 전세대출 규제 강화로 나뉩니다. 국토교통부 등 관련 정부 부처는 2023년 10월 15일자로 특정 지역을 토지거래허가구역으로 신규 지정하여 아파트 등 주택에 대한 투기적 거래를 사전에 차단하고 있습니다. 토지거래허가구역은 투기적인 토지 거래를 막기 위해 정부가 지정한 지역으로, 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 시·군·구청장의 허가를 받아야 하는 곳입니다. 이와 동시에 금융위원회 및 금융감독원은 금융기관을 통해 주택 구입 목적의 담보대출에 대한 LTV 및 DTI 규제를 강화하여 과도한 대출을 통한 주택 구매를 억제하고 있습니다.

또한, 투기과열지구(주택 가격이 급등하거나 투기 우려가 있는 지역으로, 정부가 지정하여 주택 관련 규제를 강화하는 곳) 내 재건축 사업에 대해서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도를 원칙적으로 제한함으로써 재건축 아파트에 대한 투기 수요를 차단하고 있습니다. 전세대출을 활용한 갭투자 등 투기 행위를 방지하기 위해 투기·투과지역 내 시가 3억 원 초과 아파트 취득 시 전세대출을 회수하는 규정을 엄격히 적용하고 있습니다. 이러한 조치들은 관련 법규 개정 및 금융기관 지침 변경을 통해 즉시 시행되며, 시장의 혼란을 최소화하고 정책의 이해도를 높이기 위해 FAQ 형태로 세부적인 적용 기준을 안내하고 있습니다.

5. 기대 효과

「10.15 주택시장 안정화 대책」을 통해 정부는 주택시장의 투기적 과열을 진정시키고, 실수요자 중심의 안정적인 시장 환경을 조성할 것으로 기대하고 있습니다. 특히, 대출 규제 강화와 토지거래허가구역 지정은 단기 투기 수요를 효과적으로 억제하여 주택 가격의 급등세를 완화하고, 시장의 불확실성을 줄이는 데 기여할 것입니다. 이를 통해 무주택자 및 서민·실수요자들이 주택 구입 시 겪는 어려움을 경감하고, 주거 안정성을 높이는 데 실질적인 도움을 줄 것으로 예상됩니다. 또한, 전세대출의 건전한 운영을 유도하여 전세 시장의 안정화에도 긍정적인 영향을 미치며, 전반적인 가계 부채의 건전성 제고에도 기여할 것으로 기대됩니다.

6. 향후 계획

정부는 「10.15 주택시장 안정화 대책」의 효과를 지속적으로 모니터링하고, 시장 상황 변화에 따라 필요한 경우 추가적인 보완 대책을 강구할 계획입니다. 주택시장 동향을 면밀히 분석하여 투기 조짐이 보이거나 정책 효과가 미흡하다고 판단될 경우, 규제 지역 추가 지정이나 대출 규제 강화 등 선제적이고 단호한 조치를 취할 예정입니다. 또한, 실수요자 보호를 위한 주택 공급 확대 정책과 연계하여 주택시장의 근본적인 안정화를 도모하고, 국민들의 주거 안정을 위한 노력을 꾸준히 이어갈 것입니다.