[참고] 부실 지역주택조합 설립, 사전에 원천 차단한다.

다음은 대한민국 정부 부처에서 발표한 보도자료를 바탕으로 작성된 상세하고 포괄적인 요약입니다.

1. 핵심 요약

국토교통부는 2025년 10월 17일, 이상경 제1차관 주재로 지역주택조합 조합원 간담회를 개최하고, 부실 지역주택조합의 설립을 사전에 원천 차단하기 위한 강력한 제도개선 방안을 발표했습니다. 이번 개선안의 핵심은 신규 조합 설립 시 토지매매계약 90% 이상 확보 및 지구단위계획 결정 선행을 의무화하고, 추정사업비 공개를 의무화하는 것입니다. 이는 조합원들의 피해를 예방하고 주거 안정을 도모하기 위함이며, 관련 「주택법」 개정을 신속히 추진하고 2025년 연내에 기존 사업 정상화를 포함한 종합적인 제도개선 방안을 마련할 예정입니다.

2. 주요 내용

1. 조합원 모집신고 시 토지확보 요건 대폭 강화:
   현재는 토지 사용권원(토지를 사용할 수 있는 권리) 50%만 확보해도 조합원 모집신고 신청이 가능했으나, 앞으로는 사업 예정 부지의 90% 이상에 대한 토지매매계약서(「부동산거래신고법」에 따른 계약서 및 계약금 10% 이상 입금 증빙 포함)를 확보해야만 조합원 모집신고가 가능해집니다. 이는 실질적인 토지 확보 노력 없이 조합원을 모집하는 행위를 원천 차단하여 사업 지연으로 인한 피해를 막기 위함입니다.

2. 지구단위계획 결정 선행 의무화:
   불확실한 사업계획을 가지고 조합원을 모집하는 행위를 차단하고 사업의 안정성을 높이기 위해, 용도지역, 용적률 등 주택 건설의 핵심적인 도시계획인 지구단위계획 변경이 사전에 결정된 경우에만 조합원 모집신고를 수리하도록 절차가 변경됩니다. 기존에는 조합원 모집신고 이후에 지구단위계획이 결정되었으나, 이제는 지구단위계획 결정이 조합원 모집신고보다 먼저 이루어져야 합니다.

3. 추정사업비 및 수지분석표 공개 의무화:
   조합 가입 여부를 결정하는 데 필수적인 사업의 경제성 정보를 투명하게 제공하기 위해, 조합원 모집공고문에 사업 수지분석표(사업의 예상 수입과 지출을 분석한 자료)와 함께 토지매입비, 공사비, 업무대행수수료, 금융비용 등 구체적인 추정사업비를 의무적으로 포함하도록 합니다. 이는 조합원들이 충분한 정보를 바탕으로 합리적인 판단을 내릴 수 있도록 돕고, 불투명한 사업비로 인한 추가분담금 피해를 예방하기 위함입니다.

4. 이상경 차관, 조합원 피해사례 청취 및 제도개선 강력 표명:
   2025년 10월 17일, 이상경 국토교통부 제1차관은 서울, 부산, 경기 등 주요 시·도 지역주택조합 조합원들과 간담회를 가졌습니다. 이 자리에서 조합원들은 장기간 토지 확보 지연으로 인한 추가분담금 증가, 과도한 업무대행비, 불투명한 자금관리 등 고질적인 피해 사례를 호소했으며, 이상경 차관은 이에 깊이 공감하며 ‘사전 피해 예방’과 ‘기존 사업 정상화’를 목표로 한 제도개선 추진 의지를 강력히 밝혔습니다.

5. 「주택법」 개정 신속 추진 및 연내 종합 개선 방안 마련:
   국토교통부는 신규 부실 조합 차단을 위한 이번 제도개선 방안의 법적 근거를 마련하기 위해 「주택법」 개정을 신속히 추진할 계획입니다. 또한, 신규 조합에 대한 기준 강화에 그치지 않고, 현재 진행 중인 연구용역을 바탕으로 이미 추진 중인 지역주택조합 사업들의 정상화를 위한 종합적인 제도개선 방안도 2025년 연내에 마련할 예정입니다.

3. 배경 및 목적

지역주택조합 제도는 서민들의 내 집 마련 기회를 제공하는 긍정적인 측면도 있으나, 그동안 사업 초기 단계의 불확실성으로 인해 조합원들의 피해가 지속적으로 발생해왔습니다. 주요 문제점으로는 발기인(조합 설립을 추진하는 사람)이 초기 투자나 사업 의지 없이도 토지 사용권원 50%만으로 손쉽게 조합원 모집신고를 할 수 있었다는 점입니다. 또한, 수립 예정인 도시계획에 따라서도 모집신고가 수리되어 불확실한 사업계획으로 조합원을 모집하는 경우가 빈번했습니다.

이러한 구조적 문제로 인해 사업 예정 부지의 토지 확보가 장기간 지연되거나, 도시계획 변경이 원활하게 이루어지지 않아 사업이 표류하는 사례가 많았습니다. 이로 인해 조합원들은 예측하지 못한 추가분담금 증가, 과도한 업무대행비, 불투명한 자금관리로 인한 자금 누수 등 심각한 재산상 피해를 겪어왔습니다. 예를 들어, 토지주들이 높은 가격을 요구하거나 매입을 거부하여 사업이 10년 이상 지연되거나, 도시계획상 공동주택 건설이 곤란한 부지에 '지구단위계획 변경 예정'을 내세워 조합원을 모집했다가 사업이 좌초되는 경우도 있었습니다. 심지어 업무대행사가 사업 예정 부지 일부를 미리 취득한 후 시세보다 훨씬 높은 가격으로 조합에 매도하여 조합원들의 부담을 가중시키는 사례도 발생했습니다.

국토교통부는 이러한 문제의 심각성을 인지하고, 조합원들의 피해를 근본적으로 차단하고 주거 안정을 실현하기 위해 이번 제도개선을 추진하게 되었습니다. 주요 목적은 신규 부실 조합의 설립을 사전에 원천 차단하여 새로운 피해 발생을 예방하고, 기존에 추진 중인 사업들의 정상화를 유도하며, 궁극적으로 지역주택조합 제도가 조합원들의 권익을 실질적으로 보호하는 방향으로 거듭나도록 하는 것입니다.

4. 세부 추진 내용

국토교통부는 신규 부실 지역주택조합의 설립을 원천 차단하기 위해 세 가지 핵심적인 제도개선 방안을 즉시 추진합니다. 첫째, 조합원 모집신고 신청 요건을 대폭 강화하여, 현재 토지 사용권원 50% 확보에서 사업 예정 부지의 90% 이상에 대한 토지매매계약서(「부동산거래신고법」에 따른 계약서 및 계약금 10% 이상 입금 증빙 자료 제출 필수)를 확보해야만 조합원 모집신고가 가능하도록 변경합니다. 이는 발기인이 실질적인 토지 확보 노력 없이 조합원을 모집하는 행위를 막아 사업 초기 단계의 불확실성을 최소화하기 위함입니다.

둘째, 도시계획과의 정합성을 확보하기 위해 ‘지구단위계획 선행 결정’을 의무화합니다. 즉, 용도지역, 용적률 등 주택 건설의 핵심적인 도시계획이 사전에 결정된 경우에만 조합원 모집신고를 수리하여, 불확실한 사업계획으로 조합원을 모집하는 행위를 차단하고 사업의 안정성을 높입니다. 이는 사업 절차를 '지구단위계획 결정 → 조합원 모집신고 → 조합설립인가 → 사업계획승인' 순으로 변경하는 것을 의미합니다. 셋째, 조합원 모집 시 사업의 경제성에 대한 투명한 정보를 제공하기 위해, 모집공고문에 사업 수지분석표와 함께 토지매입비, 공사비, 업무대행수수료, 금융비용 등 구체적인 추정사업비를 의무적으로 포함하도록 합니다. 이러한 세부 추진 내용은 「주택법」 개정을 통해 법적 효력을 확보할 예정이며, 국토교통부는 신속한 법 개정을 추진할 계획입니다.

5. 기대 효과

이번 제도개선을 통해 가장 기대되는 효과는 신규 부실 지역주택조합의 설립을 사전에 원천 차단하여, 조합 가입을 고려하는 예비 조합원들의 피해를 획기적으로 줄일 수 있다는 점입니다. 토지 확보 요건 강화와 지구단위계획 선행 의무화는 사업 초기 단계의 불확실성을 크게 해소하여, 장기간 사업 지연으로 인한 금융이자 부담 및 추가분담금 증가와 같은 고질적인 문제를 예방할 것입니다. 또한, 추정사업비 공개 의무화는 조합원들이 사업의 경제성을 충분히 파악하고 합리적인 판단을 내릴 수 있도록 지원하여, 불투명한 자금 관리로 인한 피해를 줄이고 조합 운영의 투명성을 높일 것으로 기대됩니다. 궁극적으로는 지역주택조합 제도의 신뢰성을 회복하고, 서민들의 소중한 자산을 보호하며 주거 안정을 실현하는 데 크게 기여할 것입니다.

6. 향후 계획

국토교통부는 이번에 발표된 제도개선 방안의 실효성을 확보하기 위해 「주택법」 개정을 신속히 추진할 계획입니다. 또한, 신규 조합 설립 기준 강화에 그치지 않고, 현재 진행 중인 연구용역을 바탕으로 이미 추진 중인 지역주택조합 사업들의 정상화를 위한 종합적인 제도개선 방안을 2025년 연내에 마련할 예정입니다. 이상경 차관은 조합원들과의 지속적인 소통을 통해 현장의 목소리를 반영하고, 실효적인 개선 방안을 조속히 마련하여 지역주택조합 제도가 조합원들의 권익을 보호하고 주거 안정을 실현하는 제도로 거듭날 수 있도록 모든 노력을 다할 것이라고 약속했습니다.