「주택시장 안정화 대책」발표

다음은 대한민국 정부 부처에서 2025년 10월 15일 발표한 「주택시장 안정화 대책」 보도자료에 대한 상세하고 포괄적인 요약입니다.

1. 핵심 요약

대한민국 정부는 2025년 10월 15일, 서울 및 수도권 일부 지역의 주택시장 불안과 가격 변동성 확대에 대응하기 위해 「주택시장 안정화 대책」을 발표했습니다. 이 대책은 국민 주거안정을 최우선 목표로, 수요 관리와 공급 확대 양 측면을 균형 있게 고려하여 부동산 시장을 안정적으로 관리하려는 목적을 가집니다. 주요 내용으로는 서울 전역 및 경기 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 확대 지정(10월 16일/20일 효력 발생)하여 가수요를 차단하고, 수도권·규제지역 내 15억 원 초과 주택의 주택담보대출 한도를 2~4억 원으로 차등 제한하는 등 금융 규제를 강화하는 조치가 포함됩니다. 또한, 부동산 불법행위 근절을 위한 국무총리 소속 감독기구 설치와 범정부적 대응 역량 강화, 그리고 9.7 주택공급 확대방안의 후속 조치를 속도감 있게 추진하여 주택 수급 안정을 도모할 계획입니다.

2. 주요 내용

• 규제지역 및 토지거래허가구역 확대 지정:
  서울시 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정되거나 기존 지정이 유지됩니다. 이와 동일한 지역에 소재한 아파트 및 연립·다세대 주택은 토지거래허가구역으로 추가 지정되며, 조정대상지역 및 투기과열지구는 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 효력이 발생합니다. 이로써 주택 구입 시 실거주 의무가 부과되고 대출, 세제 등 강화된 규제가 적용되어 투기적 가수요를 차단합니다.

• 부동산 대출 규제 강화:
  수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도가 주택 가격에 따라 차등 적용됩니다. 시가 15억 원 이하 주택은 현행과 동일하게 6억 원 한도를 유지하지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 낮아집니다. 또한, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 대출금리에 가산되는 스트레스 금리가 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되며, 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치도 당초 2026년 4월에서 2026년 1월로 조기 시행됩니다.

• 부동산 세제 합리화 방안 검토:
  생산적 부문으로의 자금 유도, 응능부담 원칙(세금을 부담할 능력이 있는 사람에게 더 많이 부과하는 원칙), 국민 수용성 등을 종합적으로 고려하여 부동산 세제 합리화 방안을 마련할 계획입니다. 구체적인 세제 개편 방향, 시기, 순서 등은 부동산 시장에 미치는 영향과 과세 형평성을 감안하여 종합 검토되며, 연구용역과 관계부처 태스크포스(TF) 논의를 통해 보유세·거래세 조정 및 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안이 검토될 예정입니다.

• 부동산 불법행위 감독 및 거래질서 확립:
  부동산 시장의 불법행위와 투기 수요 유입을 근절하기 위해 범정부적 대응 체계가 강화됩니다. 국무총리 소속으로 '부동산 불법행위 감독기구'를 설치하고 산하에 수사조직을 운영하여 전세 사기, 허위 신고가 거래 후 해제하는 '가격 띄우기' 등 사회적 이슈가 되는 불법행위를 직접 조사·수사할 계획입니다. 국토교통부 내 부동산 특별사법경찰 도입, 금융위원회의 대출 규제 우회 사례 점검, 국세청의 고가 아파트 자금출처 및 증여세 탈루 전수 검증, 경찰청의 '부동산 범죄 특별단속'(전국 경찰 841명 편성) 등이 추진됩니다. 또한, 국세청은 '부동산 탈세 신고센터'를 설치·운영하여 탈세 제보를 수집하고 신속하게 처리할 것입니다.

• 9.7 주택공급 확대방안 후속조치 가속화:
  현 정부의 2026년부터 2030년까지 수도권 135만 호 주택 공급 목표를 차질 없이 달성하기 위해 9월 7일 발표된 「주택공급 확대방안」의 후속 조치 이행에 속도를 높입니다. 국토교통부 제1차관을 단장으로 하는 '공급대책 이행점검 TF'를 격주로 개최하여 과제별 이행 계획과 추진 실적을 철저히 관리하고 국민들에게 진행 상황을 지속적으로 알릴 예정입니다. 도시정비법 개정안 등 20여 건의 공급대책 후속 법률 제·개정안을 연내 발의 및 통과를 추진하며, 노후청사·국공유지 활용, LH 개혁 방안, 노후 영구임대주택 재건축(2.3만 호), 신축매입임대(7천 호) 등 구체적인 공급 계획을 연내 추진합니다. 특히 서리풀지구(2만 호)는 2026년 3월 말로 지구지정을 조기 추진하여 2029년 분양을 목표로 합니다.

3. 배경 및 목적

최근 대한민국 주택시장은 서울 및 경기도 일부 지역을 중심으로 주택가격 상승세와 매매거래량 증가세가 가팔라지며 불안감이 확산되고 있습니다. 특히 한강 인접 지역의 시장 불안이 주변으로 확산되는 양상을 보이며, 집값 상승 기대 심리가 확대됨에 따라 투기적 가수요 유입이 가시화되고 있습니다. 이러한 현상은 글로벌 금리 인하 기조와 시중에 풍부하게 풀린 유동성, 그리고 2022년부터 누적된 수도권 입주 물량 부족에 대한 우려가 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.

정부는 주택시장의 불안이 단순히 서민의 내 집 마련과 주거 안정을 위협하는 문제를 넘어, 근로 의욕 저하, 주거비 부담 가중에 따른 소비 위축, 자원 배분 왜곡 등으로 이어져 국가 경제 전반의 활력을 저해하는 심각한 요인으로 인식하고 있습니다. 이에 따라, 주택시장의 과열 양상을 조기에 차단하고, 가계와 기업의 자본이 부동산 시장으로 불필요하게 쏠리는 것을 막아 보다 생산적이고 건설적인 부문으로 투자될 수 있도록 유도하는 것을 최우선 정책 목표로 삼았습니다. 이번 「주택시장 안정화 대책」은 이러한 배경 하에 국민 주거 안정을 확보하고 경제 활력을 제고하기 위해 수요와 공급 양 측면을 균형 있게 관리하려는 정부의 강력한 의지를 담고 있습니다.

4. 세부 추진 내용

이번 「주택시장 안정화 대책」은 크게 주택수요 관리 강화, 부동산 금융규제 강화, 부동산 세제 합리화, 부동산 거래질서 확립, 그리고 주택공급 확대 가속화의 다섯 가지 축으로 세부적인 실행 계획을 제시합니다.

첫째, 주택수요 관리 강화를 위해 규제지역 및 토지거래허가구역을 확대 지정합니다. 국토교통부는 2025년 10월 16일부터 서울시 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정합니다. 이 지역들은 주택 구입 시 실거주 의무가 부과되고 대출, 세제, 청약 등 강화된 규제를 적용받게 됩니다. 또한, 10월 20일부터 내년 12월 31일까지 동일 지역의 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택을 토지거래허가구역으로 추가 지정하여 갭투자를 차단하고 필요시 연장을 적극 검토할 예정입니다.

둘째, 부동산 금융규제를 대폭 강화하여 과도한 자금 유입을 억제합니다. 금융위원회는 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(LTV) 한도를 주택 가격에 따라 차등 적용합니다. 시가 15억 원 이하 주택은 6억 원 한도를 유지하고, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도를 제한합니다. 또한, 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 대출금리에 가산되는 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정하여 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 상쇄합니다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영하며, 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치를 당초 2026년 4월에서 2026년 1월로 조기 시행하여 금융기관의 건전성 관리도 강화합니다.

셋째, 부동산 세제 합리화 방안을 마련합니다. 기획재정부는 생산적 부문으로의 자금 유도, 응능부담 원칙, 국민 수용성 등을 종합적으로 고려하여 부동산 세제 개편을 추진합니다. 구체적인 방향, 시기, 순서 등은 부동산 시장에 미치는 영향과 과세 형평성을 감안하여 종합적으로 검토될 예정이며, 연구용역과 관계부처 TF 논의를 통해 보유세·거래세 조정 및 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 모색할 것입니다.

넷째, 부동산 거래질서 확립을 위해 범정부적 대응체계를 강화합니다. 국무조정실은 국무총리 소속으로 '부동산 불법행위 감독기구'를 설치하고 산하에 수사조직을 운영하여 전세 사기, '가격 띄우기'(허위 신고가 매매 후 취소하여 시세 조작) 등 사회적 이슈에 대해 직접 조사·수사할 계획입니다. 국토교통부는 부동산 특별사법경찰을 도입하고 허위 신고가 거래 후 해제하는 행위에 대한 기획조사를 실시하며 신고센터를 운영합니다. 금융위원회는 사업자대출의 용도 외 유용 실태를 전수조사하고 대출 규제 우회 사례에 대한 점검 및 관리 감독을 강화합니다. 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득 거래 및 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증하고, 시세 조작 중개업소 등 투기 조장 세력을 집중 점검하며, '부동산 탈세 신고센터'를 설치·운영하여 탈세 제보를 신속하게 처리합니다. 경찰청은 국가수사본부 주관으로 전국 경찰 841명을 편성하여 '부동산 범죄 특별단속'에 착수, 집값 띄우기, 부정청약, 재건축·재개발 비리 등 부동산 관련 범죄를 중점 단속할 예정입니다.

마지막으로, 9.7 주택공급 확대방안의 후속조치 이행에 속도를 높입니다. 국토교통부는 제1차관을 단장으로 하는 '공급대책 이행점검 TF'를 출범시켜 격주로 과제별 이행 계획과 추진 실적을 관리하고 국민들에게 진행 상황을 지속적으로 알릴 것입니다. 민간 정비사업 절차·사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 20여 건의 공급대책 후속 법률 제·개정안을 연내 발의 및 통과를 추진합니다. 구체적인 공급 계획으로는 노후청사·국공유지 등을 활용한 주택공급 방안 마련 및 주요 후보지 발표, LH 개혁방안을 통한 LH 직접 시행 방안 확정, 서울 우수 입지 노후 영구임대주택 2.3만 호 재건축 사업계획안 마련, 도심 내 신축매입임대 7천 호 모집 공고 연내 마무리 등이 있습니다. 또한, 서울 성대 야구장, 위례업무용지, 한국교육개발원 등 서울 4천 호 공급을 차질 없이 추진하고, 수도권 공공택지 내 2025년 분양 물량 5천 호를 연내 분양하며 2026년 분양될 2.7만 호 중 일부 단지 및 물량 계획을 연내 발표할 예정입니다. 서리풀지구(2만 호)는 2026년 3월 말로 지구지정을 조기 추진하여 2029년 분양을 목표로 하며, 과천 과천지구(1만 호) 등 서울 강남권 인접 우수 입지 공공택지도 착공을 최대한 앞당길 계획입니다.

5. 기대 효과

이번 「주택시장 안정화 대책」을 통해 정부는 주택시장의 불안을 조기에 차단하고 투기 수요를 억제하여 실수요자 중심의 시장 질서를 회복할 것으로 기대하고 있습니다. 규제지역 확대와 금융 규제 강화는 과도한 대출을 활용한 투기적 주택 구입을 제한하고, 시중에 풀린 유동성이 부동산 시장으로 쏠리는 현상을 완화하여 가계 및 기업의 자본이 보다 생산적인 부문으로 전환되도록 유도할 것입니다. 또한, 국무총리 소속의 부동산 불법행위 감독기구 설치와 범정부적 단속 강화는 허위 신고가, 탈세, 전세 사기 등 부동산 불법행위를 근절하여 공정하고 투명한 거래 질서를 확립하는 데 크게 기여할 것입니다. 장기적으로는 9.7 공급대책의 차질 없는 이행과 후속 조치 가속화를 통해 수도권 주택 수급을 안정화하고, 이를 바탕으로 서민들의 내 집 마련 기회를 확대하며 주거 안정을 강화하여 경제 전반의 활력 제고에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.

6. 향후 계획

정부는 앞으로도 가계대출 및 부동산 시장 동향을 면밀히 모니터링하고, 시장 상황에 맞춰 수요와 공급 양 측면에서의 적절한 대책을 지속적으로 시행해 나갈 계획입니다. 특히, 9.7 주택공급 확대방안의 후속 조치 이행 상황을 '공급대책 이행점검 TF'를 통해 철저히 관리하고, 국민들에게 진행 상황을 지속적으로 알려 공급에 대한 신뢰를 확보하는 데 주력할 것입니다. 또한, 국무총리 소속 부동산 불법행위 감독기구의 설립을 차질 없이 준비하고, 전담 기구가 설립될 때까지는 '부동산 감독 추진단'을 신속하게 구성·운영하여 범정부적 역량을 결집해 부동산 불법행위에 대한 엄정한 대응을 지속할 예정입니다. 정부는 주택시장 안정을 최우선 정책 과제로 두고 관계부처가 총력 대응하여 국민의 주거 안정과 경제 활력 제고를 지원할 것을 약속했습니다.