｢주택시장 안정화 대책｣ 발표

다음은 대한민국 정부 부처에서 발표한 「주택시장 안정화 대책」 보도자료에 대한 상세하고 포괄적인 요약입니다.

1. 핵심 요약

2025년 10월 15일, 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계 부처는 서울 및 경기도 일부 지역의 주택시장 과열 양상에 대응하여 「주택시장 안정화 대책」을 발표했습니다. 이 대책은 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 확대 지정하고, 수도권 및 규제지역 내 15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출 한도를 최대 6억 원에서 2~4억 원으로 대폭 강화하는 금융 규제 조치를 포함합니다. 또한, 부동산 불법 행위를 근절하기 위한 국무총리 소속 감독기구를 신설하고 범정부 차원의 단속을 강화하며, 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호 주택 공급을 차질 없이 추진하여 시장 안정과 서민 주거 안정을 도모하는 것을 목표로 합니다.

2. 주요 내용

• 규제지역 및 토지거래허가구역 확대 지정:
  주택시장 과열이 확산되는 주요 지역을 대상으로 조정대상지역, 투기과열지구 및 토지거래허가구역이 확대 지정됩니다. 기존 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구 외 서울 21개 자치구 전체와 경기도 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12개 지역이 신규 지정됩니다. 토지거래허가구역은 투기과열지구와 동일한 지역 내 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택을 대상으로 하며, 2025년 10월 20일부터 효력이 발생합니다.

• 부동산 금융규제 대폭 강화:
  수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도가 차등 적용됩니다. 시가 15억 원 이하 주택은 현행과 동일하게 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 제한됩니다. 또한, 수도권 및 규제지역 내 주담대에 한해 대출 금리 변동 위험을 반영하는 '스트레스 금리'가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되며, 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분을 대출자의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하여 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다. 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치도 당초 2026년 4월에서 2026년 1월로 조기 시행됩니다.

• 부동산 불법행위 근절 및 범정부 대응체계 강화:
  공정하고 투명한 부동산 시장 거래 질서 확립을 위해 범정부 차원의 대응이 강화됩니다. 국토교통부는 허위 신고가 거래 후 해제하는 '가격 띄우기' 행위를 근절하기 위한 기획조사 및 신고센터를 운영하고, 금융위원회는 사업자대출의 용도 외 유용 실태를 전수조사합니다. 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득 및 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증하고, 시세 조작 중개업소 등을 집중 점검하며, 경찰청은 국가수사본부 주관으로 전국 경찰 841명을 편성하여 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축·재개발 비리 등 부동산 관련 범죄 특별 단속에 착수합니다. 나아가, 국무총리 소속으로 '부동산 불법행위 감독기구'를 설치하고 산하에 수사 조직을 운영하여 불법 행위를 직접 조사·수사할 계획입니다.

• 부동산 세제 합리화 방안 마련:
  생산적인 부문으로의 자금 유도, 응능부담 원칙(세금을 부담할 능력이 있는 사람이 더 많이 부담해야 한다는 원칙), 국민 수용성 등을 종합적으로 고려하여 부동산 세제 합리화 방안을 마련합니다. 구체적인 세제 개편의 방향, 시기, 순서 등은 부동산 시장에 미치는 영향과 과세 형평성 등을 감안하여 종합 검토될 예정이며, 보유세·거래세 조정 및 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안도 연구 용역과 관계 부처 태스크포스(TF) 논의를 통해 검토됩니다.

• 수도권 주택 공급 확대 및 후속조치 가속화:
  현 정부의 2026년부터 2030년까지 수도권 135만 호 주택 공급 목표를 차질 없이 달성하기 위해 「9.7 주택공급 확대방안」의 후속 조치 이행에 속도를 높입니다. 민간 정비사업 절차·사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안(9월 30일 발의) 등 공급 대책 후속 법률 제·개정안 20여 건의 발의를 조속히 마무리하고 연내 통과될 수 있도록 국회와 긴밀히 협의할 예정입니다. 또한, 관계 부처와 지방자치단체, LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사), GH(경기주택도시공사) 등이 참여하는 '주택공급점검 TF'(팀장: 국토교통부 제1차관)를 격주로 정례 개최하여 공급 과제별 진행 상황을 점검하고 애로 요인을 해소하며 속도 제고 방안을 강구합니다.

• 구체적인 공급 확대 계획 (연내 추진):
  노후 청사·국공유지 등을 활용한 주택 공급 방안 마련 및 주요 후보지 발표, LH 개혁 방안을 통한 LH 직접 시행 방안 등 구체적인 공급 방향 확정, 서울 우수 입지 노후 영구임대주택 2.3만 호 재건축(분양·임대 혼합) 사업 계획안 마련 등이 포함됩니다. 도심 내 신속한 공급을 위해 주거형 오피스텔 등 신축 매입 임대 7천 호에 대한 모집 공고를 연내 마무리하고, 서울 성대 야구장, 위례 업무용지 등은 공공 기관 예비타당성 조사를 면제하여 부지 매입 절차를 진행하며, 한국교육개발원도 공공주택 지구 지정 절차에 착수하는 등 서울 4천 호 공급을 추진합니다. 수도권 공공택지 내 2025년 분양 물량 2.2만 호 중 잔여 5천 호를 연내 분양하고, 2026년 분양될 주택 2.7만 호 중 일부에 대한 구체적인 단지 및 물량 계획도 연내 발표할 예정입니다. 수도권 신규 택지 3만 호 입지 발표를 검토하고, 수도권 공공지원 민간임대 주택을 2026년에 6천 호, 2027년에 4천 호 착공하기 위한 기금 출자 심사 및 신규 공모에 착수합니다. 특히 서리풀지구(2만 호)는 지구 지정 계획을 2026년 6월에서 2026년 3월 말로 3개월 앞당겨 조기 추진하고, 보상 조기화 법률 개정 시 연내 보상 조사를 착수하여 2029년 분양 목표를 차질 없이 이행할 계획입니다.

3. 배경 및 목적

최근 대한민국 주택시장은 서울 및 경기도 일부 지역을 중심으로 주택가격 상승세와 매매거래량 증가세가 가팔라지면서 전반적인 시장 불안이 확산되는 심각한 상황에 직면했습니다. 이러한 현상은 단순히 주택 가격이 오르는 것을 넘어, 집값 상승에 대한 기대 심리가 확대되면서 실수요가 아닌 투기적 목적의 가수요 유입이 가시화되고 있어 추가적인 집값 상승 가능성을 배제하기 어렵다는 것이 정부 관계 부처의 공통된 인식입니다.

정부는 이러한 주택시장 불안이 서민의 내 집 마련과 주거 안정을 위협하는 근본적인 문제일 뿐만 아니라, 국민의 근로 의욕을 저하시키고 주거비 부담 가중에 따른 소비 위축을 초래하며, 나아가 국가 자원의 비효율적인 배분을 야기하여 경제 전반의 활력을 저해하는 심각한 요인으로 판단했습니다. 이에 따라 이번 「주택시장 안정화 대책」은 주택시장 과열 양상을 조기에 차단하고, 투기적 수요를 선제적으로 관리하며, 가계와 기업의 자본이 부동산 시장보다는 국가 경제의 생산적인 부문으로 투자될 수 있도록 유도하는 것을 핵심 목적으로 합니다. 또한, 부동산 시장의 불법 행위를 근절하고 공정하고 투명한 거래 질서를 확립함으로써, 모든 국민이 안정적인 주거 환경을 누릴 수 있도록 하는 데 그 필요성이 있습니다.

4. 세부 추진 내용

이번 「주택시장 안정화 대책」은 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청 등 여러 정부 부처가 협력하여 다각적인 방안을 추진합니다.

먼저, 수요 관리 강화를 위해 국토교통부는 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정합니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 2025년 10월 20일부터 효력이 발생하며, 해당 지역 내 아파트 및 일부 연립·다세대 주택 거래 시 계약 체결 전 허가관청의 허가를 받아야 합니다. 금융위원회는 금융 규제 강화를 주도하여 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 주택 가격 구간별로 2억 원에서 6억 원으로 차등 적용하고, 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정합니다. 또한, 1주택자의 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영하여 대출 심사를 강화하며, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치를 2026년 1월부터 조기 시행하여 은행의 건전성을 확보하고 대출 증가를 억제할 방침입니다.

부동산 시장 불법 행위 근절을 위해서는 국무총리 소속으로 '부동산 불법행위 감독기구'를 신설하고 산하에 수사 조직을 운영하여 불법 행위를 직접 조사·수사할 계획입니다. 국토교통부는 허위 신고가 거래 후 해제하는 '가격 띄우기' 행위에 대한 기획조사와 신고센터 운영을 통해 엄정 조치하며, 금융위원회는 사업자대출의 용도 외 유용 실태를 전수조사하여 규제 우회 사례를 점검합니다. 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 취득 및 고가 아파트 증여 거래를 전수 검증하고, 시세 조작 중개업소 등을 집중 점검하며, 7개 지방청에 정보수집반을 가동하고 '부동산 탈세 신고센터'를 설치하여 탈세에 신속 대응합니다. 경찰청은 국가수사본부 주관으로 전국 경찰 841명을 편성하여 '부동산 범죄 특별단속'에 착수, 집값 띄우기, 부정 청약, 재건축·재개발 비리 등 부동산 관련 범죄를 중점 단속할 예정입니다. 기획재정부는 부동산 세제 합리화 방안을 마련하기 위해 연구 용역과 관계 부처 TF 논의를 진행하며, 보유세·거래세 조정 및 특정 지역 수요 쏠림 완화 방안을 검토할 것입니다.

마지막으로, 주택 공급 확대를 위해 국토교통부는 2026년부터 2030년까지 수도권 135만 호 주택 공급 목표 달성을 위해 「9.7 주택공급 확대방안」의 후속 조치를 가속화합니다. 도시정비법 개정안 등 20여 건의 공급 대책 후속 법률 제·개정안을 연내 국회 통과를 목표로 추진하며, 국토교통부 제1차관을 팀장으로 하는 '주택공급점검 TF'를 격주로 정례 개최하여 공급 과제별 진행 상황을 점검하고 애로 요인을 해소합니다. 특히 서리풀지구(2만 호)는 지구 지정 계획을 2026년 6월에서 2026년 3월 말로 3개월 앞당겨 조기 추진하고, 보상 조기화 법률 개정 시 연내 보상 조사를 착수하여 2029년 분양 목표를 차질 없이 이행할 계획입니다. 또한, 노후 청사·국공유지 활용, LH 개혁 방안