[설명] 지자체가 공공지원 민간임대주택 임차인 모집 전에 임대보증 가입여부를 확인하도록 운영중입니다.

다음은 대한민국 정부 부처에서 발표한 보도자료를 바탕으로 작성된 상세하고 포괄적인 요약입니다.

1. 핵심 요약

국토교통부는 공공지원 민간임대주택 임차인들의 보증금 보호를 강화하기 위해, 지방자치단체(지자체)가 임차인 모집 전에 임대보증금 보증 가입 여부를 철저히 확인하도록 운영 중임을 밝혔습니다. 이는 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 민간임대주택법)에 명시된 규정을 엄격히 적용하여, 임대사업자가 임대보증서 없이는 임차인 모집 신고를 수리받을 수 없도록 하는 조치입니다. 특히, 국토부는 2025년 8월 28일 서울시를 포함한 지자체에 관련 안내 공문을 시행하여 법령에 따른 보증서 확인을 강화하도록 지시함으로써, 임차인이 보증금 미반환 피해를 입는 사례를 사전에 차단하는 데 주력하고 있습니다.

2. 주요 내용

• 임차인 모집 전 임대보증 가입 의무화 및 지자체 확인 강화: 「민간임대주택법」은 임대사업자가 임차인을 모집하기 전에 임대보증금 보증에 가입하도록 의무화하고 있으며, 시장·군수·구청장은 임대주택 공급신고(임차인 모집신고) 수리 단계에서 법정 첨부서류인 임대보증서가 없는 경우 법에 따라 수리를 거부해야 합니다. 이는 임차인이 보증에 가입되지 않은 주택에 입주하여 보증금 미반환 피해를 겪는 일을 근본적으로 방지하기 위한 핵심적인 절차입니다.
• 국토교통부의 지자체 안내 공문 시행: 국토교통부는 임차인 피해가 확산되는 것을 막기 위해 서울시 등 주요 지자체와 긴밀히 협의해왔으며, 2025년 8월 28일에는 민간임대주택 공급신고 및 임대보증 관리감독을 담당하는 지자체에 공급신고 수리 시 법령에 따라 보증서를 철저히 확인하도록 하는 안내 공문을 시행했습니다. 이는 기존 법규의 미흡한 적용을 개선하고 현장 집행력을 높이기 위한 구체적인 조치입니다.
• 부실 임대사업자 등록 거부 권한 명시: 「민간임대주택법」 제5조 제7항은 시장·군수·구청장이 임대사업자 등록 신청을 받을 때, 해당 신청인의 신용도나 임대주택의 부채비율 등을 고려하여 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 등록을 거부할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이는 부실한 임대사업자가 시장에 진입하는 것을 사전에 차단하여 임차인 보호의 첫 단계를 강화하는 역할을 합니다.
• 임대보증 가입 시점 및 유지 의무: 「민간임대주택법」 제49조 제4항에 따르면, 임대사업자는 민간건설임대주택 및 특정 민간매입임대주택에 대해 주택 사용검사 또는 사용승인 신청일 이전, 또는 임차인을 모집하는 경우에는 모집일 이전까지 임대보증에 가입해야 합니다. 또한, 임대사업자 등록이 말소되거나 임대차계약이 종료되는 날까지 보증 가입을 유지해야 하는 의무가 있어, 임대 기간 내내 임차인의 보증금을 보호하도록 하고 있습니다.
• 공급신고 시 임대보증서 첨부 의무: 「민간임대주택법 시행령」 제33조의2 및 「시행규칙」 제14조의12에 따라, 임대사업자가 민간임대주택을 공급하기 위해 임차인 모집 신고를 할 때에는 국토교통부령으로 정하는 서류와 함께 임대보증금에 대한 보증 가입 대상인 경우 해당 보증계약의 보증서를 반드시 첨부해야 합니다. 이는 임대보증 가입 여부를 행정 절차상 명확히 확인하는 근거가 됩니다.
• 30호 이상 주택단지 공급 시 신고 의무: 동일한 주택단지에서 30호 이상의 민간임대주택을 건설 또는 매입하여 최초로 공급하는 임대사업자는 시장·군수·구청장에게 대통령령으로 정하는 방법에 따라 신고해야 합니다(「민간임대주택법」 제42조 제4항). 이 신고 절차는 지자체가 임대주택 공급 현황을 파악하고 임대보증 가입 여부를 확인할 수 있는 중요한 관리 지점입니다.

3. 배경 및 목적

이번 조치는 최근 언론 보도(매일경제, 9.15)에서 지적된 바와 같이, '보증금 안전판이 사라진 청년안심주택' 문제와 같이 임차인, 특히 청년층의 보증금 미반환 피해가 증가하는 상황에서 비롯되었습니다. 기존에는 지자체가 임대사업자의 재무건전성을 판단하여 등록을 거부할 수 있는 법적 근거가 있었음에도 불구하고, 평가에 필요한 자료 제출 의무 규정 미비로 부실한 임대사업자를 걸러내기 어려웠다는 문제가 제기되었습니다. 또한, 감정평가 방식의 변화로 보증 보험 가입 문턱이 높아진 것도 임대사업자들의 보증 가입을 어렵게 하는 요인으로 지목되었습니다.

이러한 배경 속에서 정부는 임차인의 소중한 주거 보증금을 보호하고, 민간임대주택 시장의 건전성을 확보하는 것을 최우선 목표로 삼았습니다. 정책의 구체적인 목적은 다음과 같습니다. 첫째, 부실한 임대사업자가 임대시장에 진입하는 것을 사전에 차단하여 임차인에게 피해를 줄 수 있는 위험 요소를 제거하는 것입니다. 둘째, 모든 공공지원 민간임대주택이 임차인 모집 전에 의무적으로 임대보증금 보증에 가입하도록 하여, 임대사업자의 파산이나 채무 불이행 시에도 임차인이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 법적·제도적 안전망을 강화하는 것입니다. 궁극적으로는 임차인들이 안심하고 거주할 수 있는 주거 환경을 조성하고, 전세사기 등 주거 관련 범죄로부터 국민을 보호하는 데 있습니다.

4. 세부 추진 내용

국토교통부는 임차인 보호를 위한 이번 정책의 세부 추진 내용을 기존 법령의 엄격한 집행과 지자체와의 긴밀한 협력을 통해 구현하고 있습니다. 핵심은 「민간임대주택법」 및 관련 하위 법규에 이미 명시된 임대보증금 보증 가입 의무와 지자체의 확인 권한을 적극적으로 활용하는 것입니다.

구체적으로, 시장·군수·구청장은 임대사업자가 임차인 모집을 위해 제출하는 '민간임대주택 공급신고'를 수리하는 과정에서, 「민간임대주택법 시행규칙」 제14조의12 제2항에 따라 필수 첨부 서류인 '보증계약의 보증서'를 철저히 확인하도록 지시받았습니다. 만약 임대보증서가 누락되었거나 유효하지 않은 경우, 「민간임대주택법」 제42조 제5항에 의거하여 해당 공급신고를 수리하지 않도록 명확히 안내되었습니다. 이는 임대보증에 가입되지 않은 주택이 임차인을 모집하는 것을 원천적으로 봉쇄하는 강력한 조치입니다.

국토교통부는 이러한 지침이 현장에서 제대로 이행될 수 있도록 2025년 8월 28일 자로 전국 지자체에 안내 공문을 발송하여 법적 의무 사항을 재차 강조했습니다. 특히 서울시 등 민간임대주택 공급이 활발한 지역의 지자체와는 지속적으로 협의하며 현장의 애로사항을 청취하고, 법령 해석 및 적용에 대한 명확한 가이드라인을 제공하고 있습니다. 이 과정에서 국토부 주거복지정책관 민간임대정책과가 총괄 책임 및 실무 담당 부서로서 지자체와의 소통 및 정책 집행을 주도하고 있습니다. 예산이나 별도의 신규 사업을 추진하기보다는, 기존 법적 체계 내에서 행정력을 강화하고 관리·감독을 철저히 하는 데 중점을 두고 있습니다.

5. 기대 효과

이번 지자체의 임대보증 가입 여부 확인 강화 조치는 임차인 보호에 있어 매우 실질적이고 긍정적인 효과를 가져올 것으로 기대됩니다. 가장 직접적인 효과는 임차인들이 전세 또는 월세 보증금을 떼일 위험이 현저히 줄어든다는 점입니다. 공공지원 민간임대주택에 입주하는 임차인들은 임대사업자의 재정 상태와 관계없이 보증금을 안전하게 보호받을 수 있게 되어, 주거 안정성이 크게 향상될 것입니다. 특히 청년, 신혼부부, 고령자 등 주거 취약계층이 주로 이용하는 공공지원 민간임대주택의 특성을 고려할 때, 이들의 주거 불안 해소에 큰 도움이 될 것으로 예상됩니다.

또한, 이번 조치는 민간임대주택 시장 전체의 투명성과 신뢰도를 높이는 데 기여할 것입니다. 부실한 임대사업자가 시장에 진입하거나 운영하는 것을 사전에 차단함으로써, 건전한 임대사업자 중심의 시장 환경이 조성될 것입니다. 이는 장기적으로 민간임대주택의 품질 향상과 임차인 서비스 개선으로 이어질 수 있습니다. 정부의 강력한 관리·감독 의지가 표명됨에 따라, 임대사업자들은 법적 의무를 더욱 철저히 준수하게 될 것이며, 이는 임차인과 임대인 간의 신뢰 관계를 구축하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 궁극적으로는 국민들이 안심하고 주거 생활을 영위할 수 있는 기반을 마련하고, 주거 복지 증진에 기여할 것으로 기대됩니다.

6. 향후 계획

국토교통부는 이번 임대보증 가입 확인 강화 조치가 일회성에 그치지 않고 지속적으로 효과를 발휘할 수 있도록 다각적인 노력을 기울일 예정입니다. 우선, 지자체의 임대보증서 확인 절차 이행 여부를 주기적으로 점검하고, 미흡한 부분이 발견될 경우 추가적인 교육 및 안내를 통해 법령 준수율을 높여나갈 계획입니다. 또한, 현장에서 발생하는 애로사항이나 제도 개선이 필요한 부분에 대해서는 지자체 및 관련 기관(예: 주택도시보증공사 HUG)과의 협의를 통해 「민간임대주택법」 및 관련 규정의 개정을 검토할 수도 있습니다.

장기적으로는 임대사업자의 재무건전성 평가 시스템을 더욱 고도화하고, 임대보증 가입 절차를 간소화하면서도 실효성을 높일 수 있는 방안을 모색할 것입니다. 임차인들이 임대보증 가입 여부를 쉽게 확인할 수 있는 정보 제공 시스템을 구축하거나, 보증금 미반환 피해 발생 시 신속하게 구제받을 수 있는 절차를 강화하는 등의 후속 조치도 고려될 수 있습니다. 이러한 노력들을 통해 정부는 임차인 보호를 위한 안전망을 더욱 촘촘하게 구축하고, 국민 모두가 안심하고 살 수 있는 주거 환경을 조성하는 데 최선을 다할 것입니다.