지역주택조합 특별 합동점검 및 지자체 전수 조사결과 발표

다음은 대한민국 정부 부처에서 발표한 보도자료를 바탕으로 작성된 상세하고 포괄적인 요약입니다.

1. 핵심 요약

국토교통부는 2025년 7월 11일부터 8월 22일까지 관계기관 특별 합동점검과 6월 26일부터 8월 22일까지 지자체 전수실태점검을 통해 지역주택조합 사업장의 불법 및 불공정 행위를 대대적으로 적발했습니다. 특별점검 대상 8곳 중 4곳에서 시공사의 불합리한 공사비 증액 요구가 확인되었고, 모든 조합에서 조합원에게 불리한 불공정 계약 조항이 발견되었습니다. 또한, 지자체 전수점검에서는 전체 618개 조합 중 396개 조합에 대한 점검을 완료하여 252개 조합에서 총 641건의 법령 위반 사항을 적발했으며, 이 중 70건에 대해서는 형사고발을 추진하는 등 엄정 조치를 진행 중입니다. 정부는 이번 점검 결과를 토대로 연내 종합적인 제도개선 방안을 마련하여 선량한 조합원들의 피해를 방지하고 사업의 투명성과 공정성을 높일 계획입니다.

2. 주요 내용

• 불합리한 공사비 증액 요구 확인 및 조정 권고: 특별 합동점검 대상 8개 조합 중 4곳에서 시공사가 도급계약서상 명시적인 증액 사유 없이 단순 물가상승 등을 이유로 불합리한 공사비 증액을 요구하여 조합원에게 추가 부담을 가중시킨 사례가 확인되었습니다. 국토교통부는 해당 조합들이 건설공사 관련 분쟁을 조정하는 건설분쟁조정위원회(국토부)에 적극적으로 조정 신청하도록 권고하고, 시공사에도 조정 과정에 적극 협조할 것을 요구했습니다.
• 불공정 계약 조항 적발 및 공정위 시정 조치: 특별 합동점검 대상 8곳 모두에서 조합 탈퇴 시 납입한 업무대행비를 일체 환불하지 않거나, 조합의 일방적 해약 및 조합원 인감 사용 시 이의제기를 금지하는 등 조합원에게 일방적으로 불리한 내용이 포함된 조합가입계약서를 운영 중인 것으로 드러났습니다. 또한, 일부 시공사는 도급계약서에 시공사의 배상 책임을 배제하거나 특정 법원에서만 관할권을 갖도록 하는 불공정 계약 조항을 삽입한 사실이 확인되어, 공정거래위원회는 약관법 위반 소지가 있는 이들 조항에 대해 의견 제출을 요청하고 자진 시정 의사가 없을 경우 약관 심사를 통해 시정명령 등 행정 조치를 취할 예정입니다.
• 지자체 전수실태점검 결과 641건 위반 적발: 전국 618개 지역주택조합 중 396개(64.1%) 조합에 대한 지자체 전수실태점검이 완료되었으며, 이 중 252개 조합에서 총 641건의 법령 위반 사항이 적발되었습니다. 주요 위반 유형으로는 사업 진행 상황 등 정보 공개 미흡 또는 지연(197건, 30.7%), 가입계약서 작성 부적정(52건, 8.1%), 허위·과장 광고를 통한 조합원 모집(33건, 5.1%) 등이 있었습니다.
• 위반행위에 대한 엄정한 행정 및 형사 조치: 적발된 641건의 위반 사항 중 506건에 대해서는 시정명령(280건), 과태료(22건), 행정지도(210건) 등의 행정처분이 진행 중입니다. 특히, 업무대행 자격 위반 등 위법 행위가 중대한 70건에 대해서는 형사고발 조치도 추진될 예정이며, 나머지 59건에 대해서는 지자체에서 제재 수준을 검토 중에 있습니다. 점검이 완료되지 않은 조합에 대해서도 9월 말까지 점검을 마무리하고 필요한 행정 조치를 취할 계획입니다.
• 사업 정상화를 위한 분쟁조정 및 제도 개선 지원: 이번 특별 합동점검에서는 공사비 증액 문제로 입주가 지연되던 B조합에 대해 건설분쟁조정위원회를 통한 합의 도출을 지원했습니다. 또한, 시공사 법정관리로 공사가 중단된 C조합의 경우, 주택도시보증공사(HUG)와의 협의를 통해 기존 사업장도 추가 대출 시 현행 보증비율(100%)을 적용받을 수 있도록 내규를 개정하여 사업 재개를 지원했습니다. 이 외에도 PF대출 협조 및 연내 착공 합의, 교통영향평가 재심의 없이 변경 신고를 통한 사용검사 지연 우려 해소 등 4개 조합의 사업 정상화를 위한 실질적인 분쟁조정 지원이 이루어졌습니다.
• 미완료 조합에 대한 점검 및 후속 조치 계획: 전체 618개 조합 중 아직 점검이 완료되지 않은 167개 조합(점검 중)과 55개 조합(점검 제외)에 대해서는 2025년 9월 말까지 점검을 마무리하고, 확인된 위반 사항에 대해 필요한 행정 조치를 취할 예정입니다. 이는 모든 지역주택조합 사업장에 대한 관리·감독을 강화하여 사각지대를 없애기 위함입니다.

3. 배경 및 목적

지역주택조합 사업은 지역 주민들이 모여 직접 토지를 매입하고 주택을 건설하는 방식의 주택사업으로, 일반 분양 아파트 대비 저렴한 비용으로 내 집 마련이 가능하다는 장점이 있어 많은 관심을 받아왔습니다. 그러나 사업 추진 과정에서 조합원 모집 단계부터의 허위·과장 광고, 불투명한 사업 운영, 시공사의 불합리한 공사비 증액 요구, 조합원에게 일방적으로 불리한 계약 조항 삽입 등으로 인해 사업 지연 및 무산 사례가 빈번하게 발생해왔습니다. 이로 인해 선량한 조합원들이 막대한 금전적, 정신적 피해를 입는 경우가 끊이지 않았으며, 지역주택조합 사업 전반에 대한 불신이 심화되는 상황이었습니다.

이러한 문제점들을 해결하고 지역주택조합 사업의 투명성과 공정성을 확보하며, 무엇보다 선량한 조합원들의 피해를 사전에 방지하고 이미 발생한 피해에 대해서는 적극적으로 구제하기 위해 정부 차원의 전방위적인 실태 점검이 절실했습니다. 이번 특별 합동점검 및 지자체 전수실태점검은 지역주택조합 사업의 고질적인 문제점을 명확히 파악하고, 법령 위반 행위에 대해 엄정하게 대처함으로써 부실 조합의 발생 가능성을 원천적으로 차단하는 것을 목적으로 합니다. 동시에 정상적으로 사업을 추진하는 조합에 대해서는 불필요한 행정적 걸림돌을 제거하고 분쟁을 조정하여 원활한 사업 진행을 지원함으로써, 궁극적으로는 안정적인 주택 공급에 기여하고 조합원들이 안심하고 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 건전한 주택 시장 환경을 조성하는 데 그 목적이 있습니다.

4. 세부 추진 내용

이번 지역주택조합 실태점검은 크게 두 가지 방식으로 추진되었습니다. 첫째는 국토교통부를 중심으로 한 관계기관 특별 합동점검이며, 둘째는 지자체 전수실태점검입니다.

관계기관 특별 합동점검은 2025년 7월 11일부터 8월 22일까지 약 한 달 반 동안 진행되었으며, 국토교통부, 공정거래위원회, 국민권익위원회, 지자체, 한국부동산원, 주택도시보증공사 등 다수의 관계기관이 참여하여 지역주택조합 사업장 8곳을 대상으로 심층적인 조사를 실시했습니다. 이 점검에서는 시공사가 도급계약서상 근거 없이 공사비 증액을 요구하는 사례, 조합원 가입계약서 및 도급계약서에 조합원에게 일방적으로 불리한 불공정 조항이 포함되어 있는지 여부, 그리고 사업 지연이나 중단 등 분쟁 발생 현황을 집중적으로 확인했습니다. 특히, 공사비 분쟁 사업장에 대해서는 건설분쟁조정위원회(국토부 산하, 건설공사 관련 분쟁을 당사자 합의로 해결하도록 돕는 기구)에 조정 신청을 권고하고, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 관련 내규를 개정하여 사업 재개를 지원하는 등 실질적인 분쟁 해결 및 사업 정상화를 위한 지원 방안을 모색했습니다.

지자체 전수실태점검은 2025년 6월 26일부터 8월 22일까지 진행되었으며, 전국 618개 지역주택조합(2024년 말 기준)을 대상으로 각 지자체가 주도하여 광범위한 조사를 실시했습니다. 이 점검은 조합의 정보 공개 의무 이행 여부(사업 진행 상황, 회계 보고 등), 조합원 가입계약서 작성의 적정성 및 설명 의무 준수 여부, 허위·과장 광고를 통한 조합원 모집 행위, 총회 의결 사항 준수 여부, 자금 보관 대행 위반, 회계 감사 미이행 및 부적정, 업무대행사 선정의 적정성 등 지역주택조합 관련 법령 및 규정 전반에 걸친 준수 여부를 확인하는 방식으로 이루어졌습니다. 점검 결과, 396개 조합에 대한 조사를 완료했으며, 이 중 252개 조합에서 641건의 법령 위반 사항을 적발했습니다. 적발된 위반 행위에 대해서는 시정명령, 과태료 부과, 행정지도 등의 행정처분과 함께 중대한 위반 행위에 대해서는 형사고발 조치를 추진하는 등 엄정하게 대응했습니다. 아직 점검이 완료되지 않은 조합에 대해서는 9월 말까지 점검을 마무리하고 필요한 후속 조치를 취할 예정입니다.

5. 기대 효과

이번 특별 합동점검 및 지자체 전수실태점검을 통해 지역주택조합 사업의 고질적인 문제점들을 명확히 파악하고, 이에 대한 엄정한 법적·행정적 조치를 취함으로써 선량한 조합원들의 권익을 실질적으로 보호할 수 있을 것으로 기대됩니다. 불합리한 공사비 증액 요구와 조합원에게 불리한 불공정 계약 관행이 개선되어 조합원들의 예측 불가능한 추가 부담이 줄어들고, 사업 추진의 투명성과 공정성이 크게 향상될 것입니다. 특히, 정보 공개 의무 강화와 허위·과장 광고 단속을 통해 조합원들이 정확한 정보를 바탕으로 합리적인 의사결정을 할 수 있는 환경이 조성될 것입니다.

또한, 위법 행위에 대한 형사고발 등 강력한 제재는 지역주택조합 사업 전반에 경각심을 불러일으켜 부실 조합의 발생을 억제하고, 건전한 사업 운영을 유도하는 효과를 가져올 것입니다. 동시에, 주택도시보증공사(HUG) 보증 규정 개정 등 정상적인 조합의 사업 추진을 위한 실질적인 지원은 사업 지연을 최소화하고 안정적인 주택 공급에 기여할 것으로 예상됩니다. 궁극적으로는 지역주택조합 사업에 대한 대국민 신뢰도를 높이고, 선량한 조합원들이 안심하고 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 보다 안전하고 투명한 주택 시장 환경을 조성하는 데 크게 기여할 것으로 기대됩니다.

6. 향후 계획

국토교통부는 이번 특별 합동점검 및 지자체 전수실태점검 결과를 바탕으로 연내 종합적인 제도개선 방안을 마련할 계획입니다. 이 제도개선 방안은 지역주택조합 사업의 전 과정에 걸쳐 투명성과 공정성을 강화하는 데 중점을 둘 것입니다. 특히, 최초 조합원 모집 단계부터 강력하고 엄정한 기준을 확립하여 허위·과장 광고나 불공정 계약으로 인한 부실 조합의 가능성을 원천적으로 차단할 예정입니다. 또한, 정상적으로 사업을 진행 중인 조합에 대해서는 불필요한 규제를 완화하고 행정 절차를 간소화하여 투명하고 신속하게 사업이 추진될 수 있도록 지원할 방침입니다.

앞으로도 국토교통부는 관계기관과의 지속적인 협력을 통해 지역주택조합 사업장에 대한 관리·감독과 점검을 강화하고, 법령 위반 행위에 대해서는 엄정하게 대처할 것입니다. 이를 통해 사업의 투명성과 공정성을 더욱 높이고, 선량한 조합원들이 불필요한 피해를 입지 않도록 보호하는 데 최선을 다할 계획입니다. 이러한 후속 조치들은 지역주택조합 사업의 건전한 발전을 도모하고, 조합원 보호를 강화하여 국민들의 주거 안정에 기여할 것으로 기대됩니다.