강남3구 등 고가 아파트 취득 외국인 탈세자 세무조사

다음은 대한민국 정부 부처인 국세청이 2025년 8월 7일 발표한 보도자료 "강남3구 등 고가 아파트 취득 외국인 탈세자 세무조사"에 대한 상세하고 포괄적인 요약입니다.

1. 핵심 요약

국세청은 2025년 8월 7일, 강남3구 등 국내 고가 아파트를 취득한 외국인 탈세자 49명에 대한 대규모 세무조사를 발표했습니다. 이번 조사는 지난 3년간 지속적으로 증가해 온 외국인의 국내 아파트 취득 과정에서 편법 증여, 사업소득 탈루, 임대수입 누락 등 다양한 방식으로 세금을 회피한 혐의를 포착한 데 따른 것입니다. 특히 국내 대출 규제를 우회하는 외국인의 부동산 투기가 국내 주택 시장 안정화에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 우려가 배경이 되었으며, 국세청은 이번 조사를 통해 탈세 행위를 엄단하고 향후에도 지속적인 모니터링과 제도 개선을 추진할 계획입니다.

2. 주요 내용

• 조사 대상 및 규모: 이번 세무조사 대상은 국내 아파트를 취득·보유하는 과정에서 각종 편법을 이용하여 정당한 세금을 회피한 외국인 탈세자 총 49명입니다. 이들은 부모·배우자로부터 편법 증여를 통해 아파트를 취득한 16명, 국내에서 발생한 사업소득을 탈루하여 취득 자금을 마련한 20명, 그리고 취득한 아파트에 실거주하지 않고 임대하면서 임대소득을 제대로 신고하지 않은 13명으로 구성됩니다.

• 외국인 아파트 취득 현황 및 문제점: 2022년부터 2025년 4월까지 외국인은 국내에서 총 26,244채(거래금액 약 7조 9,730억 원)의 아파트를 사들였으며, 취득 건수와 금액 모두 지속적으로 증가했습니다. 특히 경기, 서울, 인천 등 수도권 지역에 집중(건수 61.8%, 금액 81%)되었고, 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)의 고가 아파트 비중이 높았습니다. 강남3구의 경우 취득자의 59%가 실제 거주하지 않는 것으로 파악되어 투기성 매입 의혹이 제기되었으며, 국내의 강력한 대출 규제가 자국에서 자금 조달이 가능한 외국인에게는 실질적으로 적용되지 않아 부동산 정책에 부정적인 영향을 미칠 우려가 있었습니다.

• 편법 증여를 통한 취득: 조사 대상 중 16명은 자금 추적이 어려운 해외 계좌를 적극적으로 이용하거나, 부동산 취득 시 자금조달 계획서, 예금잔고증명 등 의무 제출 서류를 허위로 기재하는 수법으로 고가 아파트 취득 자금을 편법으로 증여받고 증여세를 회피했습니다. 이들은 외국인등록번호와 여권번호를 혼용하여 과세 감시망을 피하기 용이하다는 점과 해외 계좌에 대한 과세관청의 접근이 어렵다는 점을 악용했으며, 심지어 종합부동산세, 재산세 등 부동산 보유 시 발생하는 각종 세금까지 부모가 대신 납부하게 하는 등 철저하게 '부모 찬스'를 이용한 사례도 확인되었습니다.

• 사업소득 탈루를 통한 취득: 20명의 외국인은 본인 또는 특수관계인이 운영하는 국내 사업체나 법인으로부터 탈루한 소득으로 아파트 취득 자금을 마련했습니다. 이들은 외국인 신분을 적극 활용하여 국내에서 탈루한 소득을 해외 소재 페이퍼컴퍼니(서류상 회사)와 계좌에 은닉하고, 이를 정상적인 해외 자금 조달로 위장하여 당국의 감시망을 피했습니다. 일부는 해외 은닉 자금을 다시 국내로 반입하는 과정에서 자금 출처를 숨기기 위해 가상자산이나 불법 환치기(불법 외환 거래)를 이용하기도 했으며, 사주 개인에 대한 대출 규제를 우회하기 위해 기업 운전자금 명목으로 받은 법인 명의 대출금을 사주의 아파트 취득 자금으로 사용한 사례도 적발되었습니다.

• 임대소득 누락을 통한 탈세: 13명의 외국인은 고가의 아파트를 취득하여 임대료를 받고 있음에도 주택임대업 등록을 하지 않고 관련 임대소득 신고를 누락했습니다. 이들은 임차 여부를 적극적으로 신고할 유인이 적은 외국계 법인의 국내 주재원 등을 대상으로 한남동, 강남 일대의 고가 아파트를 임대하여 고액의 임대수익을 얻으면서도, 임차인의 전입신고 미비나 외국인에 대한 소득·계좌 정보의 불명확성을 악용하여 세금 감시를 피했습니다. 특히, 다주택자에게 적용되는 양도세, 취득세(지방세) 중과를 회피하기 위해 조세회피처 소재 페이퍼컴퍼니와 허위 양도 계약을 체결하여 1주택자로 위장하거나, 비거주 외국인임에도 내국인(거주자)에게만 적용되는 주택임대 관련 세액 감면(예: 소형주택 임대사업자 세액감면)을 받기 위해 거주자로 위장하여 수억 원대의 세액을 감면받은 사례도 있었습니다.

• 엄정한 세무조사 및 사법 조치: 국세청은 이번 세무조사를 통해 외국인의 국내 아파트 취득·보유·양도 전 과정에 대하여 내국인과 동일하게 철저히 검증할 방침입니다. 일시보관(자료 임시 보관), 금융계좌 추적, 포렌식(디지털 자료 분석) 기법 등 가용한 모든 수단을 활용하여 정당한 세금을 부과할 것입니다. 또한, 조사 과정에서 취득 자금의 출처가 국외인 것으로 의심되거나 자금세탁 등 국외 불법 자금의 유입 혐의가 있는 경우에는 해당 외국 국세청에 정보 교환을 요청하여 자금 출처를 끝까지 추적하여 과세할 예정입니다. 자금 추적을 피하기 위해 명의 위장이나 차명 계좌(타인 명의 계좌) 이용과 같이 악의적으로 세금을 탈루한 혐의가 확인되는 경우, 수사기관에 통보하여 마땅한 처벌이 이루어질 수 있도록 엄정하게 조치할 것입니다.

3. 배경 및 목적

이번 세무조사의 배경은 지난 3년간 강남3구 등 수도권 고가 아파트에 대한 외국인의 취득이 지속적으로 증가해 왔다는 점입니다. 2022년부터 2025년 4월까지 외국인은 국내에서 총 26,244채, 약 7조 9,730억 원 규모의 아파트를 사들였으며, 특히 서울 강남3구의 경우 취득자의 59%가 실제 거주하지 않는 것으로 파악되어 투기성 매입에 대한 우려가 커졌습니다. 한편, 국내 주택시장의 과열을 막기 위해 강력한 대출 규제(예: 주택담보대출 6억 원 한도 설정, 주택담보대출비율(LTV) 80%→70% 축소, 주택담보대출 시 해당 주택에 6개월 내 의무 전입 등)가 시행되고 있음에도 불구하고, 자국에서 자금 조달이 가능한 외국인에게는 이러한 규제가 실질적으로 적용되지 않아 국내 부동산 정책에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 지적이 있었습니다.

이러한 배경 속에서 국세청은 외국인의 국내 부동산 취득 과정에서 발생하는 불공정한 세금 회피 행위를 근절하고, 내국인과의 과세 형평성을 확보하는 것을 주요 목적으로 삼고 있습니다. 특히, 신고된 소득이나 금융기관 대출 등 정상적인 방법이 아닌 편법 증여, 사업소득 탈루, 임대수입 누락 등 다양한 탈세 수법을 이용한 외국인들을 정밀하게 검증하여, 부동산 시장의 투명성을 높이고 건전한 거래 질서를 확립하고자 합니다. 궁극적으로는 외국인으로 인한 부동산 시장 교란을 방지하고, 모든 납세자가 공정하게 세금을 납부하는 환경을 조성하는 데 기여하는 것이 이번 조사의 핵심 목표입니다.

4. 세부 추진 내용

국세청은 이번 세무조사를 위해 외국인의 국내 고가 아파트 취득 및 보유 과정 전반을 정밀하게 분석하여 총 49명의 탈세 혐의자를 특정했습니다. 세부 추진 내용은 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다. 첫째, '편법 증여 이용 취득자' 16명에 대해서는 자금 추적이 어려운 해외 계좌를 적극적으로 이용하거나 자금조달 계획서 등 의무 제출 서류를 허위로 기재하여 부모 등으로부터 증여받은 자금을 숨긴 혐의를 집중적으로 조사합니다. 이들은 외국인등록번호와 여권번호를 혼용하여 과세 감시망을 피하고, 심지어 부동산 보유세까지 부모가 대신 납부하게 하는 등 치밀하게 세금을 회피했습니다.

둘째, '탈루 소득 이용 취득자' 20명은 국내에서 발생한 사업소득을 탈루하여 아파트 취득 자금을 마련한 경우입니다. 이들은 외국인 신분을 악용하여 해외 페이퍼컴퍼니(서류상 회사)와 계좌에 소득을 은닉하고, 이를 정상적인 해외 자금 조달로 위장했습니다. 또한, 해외 은닉 자금을 국내로 반입하는 과정에서 가상자산이나 불법 환치기(불법 외환 거래)를 이용하거나, 기업 운전자금 명목의 법인 명의 대출금을 사주의 아파트 취득 자금으로 유용한 사례도 포함됩니다. 셋째, '임대소득 탈루 혐의자' 13명은 고가 아파트를 취득한 후 임대료를 받으면서도 주택임대업 등록 및 임대소득 신고를 누락한 경우입니다. 이들은 임차인의 전입신고 미비나 외국인 소득·계좌 정보의 불명확성을 악용했으며, 다주택자 중과를 피하기 위해 허위 양도 계약을 체결하거나 비거주자임에도 거주자로 위장하여 세액 감면을 부당하게 받은 혐의도 조사 대상입니다. 국세청은 이 모든 유형에 대해 일시보관, 금융계좌 추적, 포렌식(디지털 자료 분석) 기법 등 가용한 모든 수단을 활용하여 정당한 세금을 부과할 계획입니다.

5. 기대 효과

이번 세무조사를 통해 국세청은 외국인의 국내 부동산 관련 탈세 행위를 엄단하고, 내국인과 외국인 간의 과세 형평성을 크게 높일 것으로 기대합니다. 이는 국내 부동산 시장의 투명성을 제고하고, 외국인의 투기성 자금 유입을 억제하여 주택 시장 안정화에 기여할 것입니다. 또한, 불법적인 자금 유입 및 자금세탁 행위를 차단함으로써 국가 경제의 건전성을 확보